住宅ローンはなぜ選べないか

住宅ローンを検討するほとんどの人は、「月々返済額=>最小」と、「支払総利息+諸経費※=>最小」という2つの条件を同時に満たす解を求めるだろう。

※諸経費=事務手数料+保証料+団信+一括完済手数料+繰上返済手数料×予定回数(+疾病特約料)

 一般に保証料0のところは高額な事務手数料を設定していることが多い。漏れがないよう注意してほしい。 しかし、商品の比較やシミュレーションをいくらやっても、結局どれがいいのかわからない場合が多い。こうなってしまう原因は、固定金利や優遇などで5年目、10年目を境に金利がコロコロ変わってしまうためだろう。多くのシミュレーションは一定の金利でしか計算できないから、答えが得られず判断できないのである。そこで、5年目、10年目に金利が変わった場合を考慮して支払利息を計算できるワークシートをエクセルで作ってみた。

ローン返済シミュレーション

 これで計算するといろいろおもしろいことがわかる。一つは、FL35Sなどの長期固定よりも、10年固定で借りた方がかなりの確率で得になることだ。元利均等返済の場合、最初の頃支払うお金の約50%が利息だ。だから、最初にできるだけ安い金利で借りることがとても重要なのである。

 10年固定で借りれば10年後の金利が気になるかもしれないが、大抵の人は退職金で一括完済するだろう。金利があがるいといっても支払期間は残り約10年(退職まで)でよいこと、金利は10年後の「支払残金」に対してかかる点に注目したい。そのため金利がたとえ2倍になっても、退職までに支払う総利息は35年固定よりも少なく、月々の支払いもさほど増えずに済むことが多い。

 将来の金利は誰にもわからないが、過去の平均金利が4.5%なこと、金利の波は10年周期で上下していることを考慮すると、10年固定の方が得になる確率が高く、最悪でも35年固定より大きく損になる可能性は小さいといえよう。

 その他、ローンを組む際の注意点を以下に挙げよう。

  • 保証料、諸経費の支払いを、「一括」「金利上乗せ」のいずれか選択できる場合は後者にする。
     20年で完済するためこの方が得になるケースが多い(計算で確認ください)
  • 繰上返済は必ず返済額を減らす形にして期間短縮をしてはならない。
  • 妻の収入、ボーナスの併用は極力最小にし、余ったら繰上返済にすること。
  • 保険、ローンは地元に密着した地銀・共済等と契約する。
     大手銀行、大手損保は顧客本位の対応をしないところが多い。個人は基本的に大手を避けるのがセオリーだ。

 だいたい3000万円を借りて20年で返すと1000万円の利息を支払うことになる。これを減らす為にもっとも有効な手段が「繰上返済」だ。その威力は、上記ワークシートで実感できるだろう。

 

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